Calculadora Capital Gains Venta Casa Principal (Section 121)

Qué calcula esta herramienta

Esta calculadora estima el federal capital gains tax al vender su residencia principal en Estados Unidos, aplicando la exclusión Section 121 del Internal Revenue Code (IRC §121): hasta US$250,000 si es single o US$500,000 si es married filing jointly. Apunta a propietarios hispanos que compraron primera vivienda con ITIN o SSN, mejoraron la propiedad por años o décadas, y ahora consideran venderla para reubicarse, retirarse o capitalizar la apreciación inmobiliaria.

La herramienta calcula seis números clave:

1. Adjusted basis = precio de compra + capital improvements documentados.
2. Amount realized = precio de venta − selling costs (comisión, cierre, repairs to sell).
3. Realized gain = amount realized − adjusted basis.
4. Section 121 exclusion aplicada (full o partial bajo safe harbors §121(c)).
5. Taxable gain = lo que queda después de la exclusión.
6. Capital gains tax federal estimado a la tasa LTCG (0%, 15% o 20%) según el income bracket proyectado.

No incluye depreciation recapture si la propiedad fue rental antes (máximo 25% LTCG, sin Section 121), Net Investment Income Tax (NIIT) 3.8% si su MAGI supera US$200k single / US$250k MFJ, AMT, ni state capital gains tax (CA grava al ordinary income rate hasta 13.3%, NY hasta 10.9%, etc.). Consulte siempre a un CPA antes de cerrar la venta.

Cómo funciona el cálculo

Todas las cifras provienen de fuentes oficiales del IRS:

• Texto del estatuto: IRC §121 — Exclusion of gain from sale of principal residence.
• Guía completa: IRS Pub 523 — Selling Your Home.
• Tema general: IRS Topic 701 — Sale of Your Home.
• Reporte: Form 8949 — Sales and Other Dispositions of Capital Assets y Schedule D Instructions.
• NIIT: IRS Topic 559 — Net Investment Income Tax.
• LTCG brackets 2026: estimados según IRS Rev. Proc. de inflación; confirme cuando IRS publique Rev. Proc. 2025-XX en octubre/noviembre.

Las tres pruebas Section 121

Para calificar a la exclusión completa, debe cumplir los tres tests durante los 5 años antes de la venta:

1. Ownership test — fue dueño al menos 2 años (no necesariamente consecutivos).
2. Use test — la usó como residencia principal al menos 2 años (no necesariamente consecutivos, ni los mismos 2 años del ownership).
3. No prior exclusion test — no usó Section 121 en otra venta en los 24 meses anteriores.

Para MFJ, uno de los cónyuges debe cumplir ownership; ambos deben cumplir use; ninguno debe haber usado la exclusión en 24 meses.

Exclusión parcial — safe harbors §121(c)

Si vende antes de cumplir 2 años por una razón calificada, puede excluir una porción proporcional. Cap parcial = (US$250k o US$500k) × (meses calificados ÷ 24). Razones safe harbor:

• Cambio de empleo: nuevo trabajo a más de 50 millas del anterior.
• Salud: necesidad médica documentada (propia o de familiar).
• Unforeseen circumstances: divorcio, muerte, desempleo (con benefits), embarazo múltiple, daño por desastre, condena de eminent domain.

LTCG brackets estimados (TY2026)

(Indexed por inflation; confirme con Rev. Proc. 2025-XX cuando se publique en octubre 2025.)

Cómo llenar los campos

• Precio de compra original: el HUD-1 / Closing Disclosure de la compra. Si recibió la casa por herencia, el basis se ajusta al fair market value en la fecha de muerte (step-up basis IRC §1014).
• Precio de venta: el contrato firmado.
• Capital improvements: solo improvements (techo nuevo, piscina, ampliación, remodelación de cocina/baño, sistema HVAC, ventanas energy-efficient con cap). NO repairs (pintura, plomería rota, electrodomésticos individuales). Documente con facturas y fechas.
• Selling costs: comisión del agente (típicamente 5-6%), title insurance, transfer tax, attorney fees, advertising. Reduce el amount realized.
• Three tests: marque cada uno solo si lo cumple honestamente. El IRS audita ventas grandes.
• Meses calificados (parcial): solo si NO marcó los 3 tests. Use el número de meses (máx 24) que vivió en la casa por una razón safe harbor §121(c).
• Otro taxable income: para estimar a qué LTCG bracket cae el taxable gain. Use AGI − standard deduction (US$15k single / US$30k MFJ aproximado en 2026) como proxy.

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1 — Familia hispana single en Phoenix, casa comprada en 2010 por US$250k, vendida en 2026 por US$500k. Mejoras documentadas: US$20k (techo + cocina). Selling costs: US$30k (6% comisión + cierre). Adjusted basis: 250 + 20 = US$270k. Amount realized: 500 − 30 = US$470k. Realized gain: 470 − 270 = US$200k. Cumple 3 tests. Exclusión single US$250k cubre todo. Taxable gain: US$0. Federal capital gains tax: US$0.

Ejemplo 2 — Pareja MFJ vende casa en California, US$1.2M, comprada en 2005 por US$400k. Mejoras: US$50k. Selling costs: US$50k. Basis: 450k. Realized: 1,150k. Gain: US$700k. Exclusión MFJ cap US$500k. Taxable: US$200k. Otros income US$200k → bracket 15%. Federal: US$30k. Adicional: California grava al ordinary income state rate (~9.3% para ese tramo) ≈ US$18,600 más. Total estimado: ~US$48,600 de tax.

Ejemplo 3 — Single mudanza por trabajo después de 12 meses (safe harbor §121(c)). Compró por US$300k, vende por US$450k, sin mejoras. Selling costs: US$25k. Realized gain: US$125k. No cumple ownership/use de 2 años, pero el cambio de empleo es safe harbor. Cap parcial: US$250k × (12/24) = US$125k. Cubre toda la ganancia. Taxable: US$0.

Ejemplo 4 — Sin safe harbor, vende a 18 meses por motivos personales. Compró por US$200k, vende por US$350k, sin mejoras. Selling costs: US$20k. Realized gain: US$130k. Tests no cumplidos, sin safe harbor → exclusión US$0. Taxable: US$130k. Otros income US$60k → projected US$190k → 15% bracket. Federal: US$19,500. Lección: esperar 6 meses más (a 24 meses) habría ahorrado US$19,500.

Ejemplo 5 — Pérdida en venta (mercado bajó). Compró en 2007 por US$400k, vende en 2026 por US$350k − US$25k selling costs = US$325k realized. Pérdida: US$75k. NO deducible: residencia personal, IRS Pub 523 prohíbe deducir pérdidas. La pérdida se "absorbe" sin beneficio tributario.

Errores comunes

• No documentar capital improvements. Después de 20 años en la casa, recordar las mejoras es difícil. Sin facturas, el IRS puede rechazar el ajuste de basis. Conserve recibos digitales en Google Drive o iCloud.
• Confundir improvements con repairs. Cambiar el techo entero es improvement; arreglar una gotera es repair. Solo improvements suben el basis.
• Olvidar que Section 121 se reclama por venta, no por persona. Una pareja MFJ tiene UN cap de US$500k, no dos de US$250k cada uno. Y pueden usarla solo una vez cada 2 años.
• No considerar depreciation recapture si la casa fue rental. Si rentó la casa antes de mudarse o un airbnb part-time, toda la depreciación tomada después de 5/6/1997 se recapture al 25% LTCG. Section 121 NO aplica a esa porción.
• Asumir que pérdidas son deducibles. Las pérdidas en residencia personal nunca son deducibles federalmente. Solo las pérdidas en propiedad de inversión (rental) lo son.
• Olvidar el state capital gains tax. California, Oregon, New York, Hawaii y New Jersey gravan el capital gain como ordinary income (sin tasa preferencial), lo cual puede sumar 9-13% adicional. Texas, Florida, Nevada, Washington no tienen state income tax.
• No incluir el NIIT 3.8% si MAGI > US$200k single / US$250k MFJ. Sobre la porción gravable.
• Pensar que ITIN holders no califican. Sí califican Section 121. La nacionalidad y el tipo de tax ID no importan; solo los tests de ownership y use.

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Aviso. Esta calculadora ofrece una estimación general basada en IRC §121, IRS Pub 523 y los LTCG brackets estimados para 2026. No incluye depreciation recapture, NIIT, AMT ni state capital gains tax. La venta de una propiedad es un evento financiero importante; consulte a un CPA o Enrolled Agent licenciado y, en transacciones complejas (rental conversion, herencia, divorcio), también a un real estate attorney antes de firmar el closing.