Calculadora Property Tax Florida 2026 (Homestead + SOH)

Identifica tu caso

Esta calculadora estima el property tax anual y la cuota mensual del escrow para una residencia principal en Florida durante el tax year 2026. Apunta a propietarios hispanos en los 10 condados más poblados —Miami-Dade, Broward, Palm Beach, Orange (Orlando), Hillsborough (Tampa), Duval (Jacksonville), Lee (Fort Myers), Collier (Naples), Pinellas (St. Petersburg) y Polk— y para cualquier otro condado mediante entrada manual de millage.

Aplica las cuatro reglas clave del sistema fiscal de Florida:

1. Homestead Exemption (FL Stat. §196.031) — US$25,000 base sobre todos los millages + US$25,000 adicional sobre millages NO escolares. Total US$50,000 de exención efectiva (US$25k para la porción escolar).
2. Save Our Homes (SOH) 3% cap (FL Stat. §193.155) — congela el incremento anual del assessed value al menor entre 3% o el CPI, generando un "SOH benefit" acumulado a lo largo de los años.
3. Senior Exemption opcional (FL Stat. §196.075) — US$50,000 adicional para 65+ con income limitado, si el county o city la adoptó.
4. Pronto pago discount — 4% si paga en noviembre, 3% en diciembre, 2% en enero, 1% en febrero.

Adicionalmente avisa cuando el resultado supera el SALT cap federal de US$10,000 del IRS (Topic 503), un punto crítico para hispanos en Florida que detallan deducciones en el Schedule A del Form 1040, especialmente porque Florida no tiene state income tax y el SALT cap se llena casi exclusivamente con property tax.

No reemplaza la factura oficial que envía el county Tax Collector en noviembre. La cifra real depende de la mezcla exacta de taxing authorities (county + school district + city + special districts: water management, fire, library, mosquito control) en su dirección.

Campos que requieren atención

Todas las cifras provienen de fuentes oficiales del estado de Florida:

• Marco general: Florida Department of Revenue — Property Tax Oversight.
• Homestead Exemption: FL Stat. Ch. 196.
• Save Our Homes 3% cap: FL Stat. §193.155.
• Constitución FL Art. VII §4: base constitucional del SOH.
• Senior Exemption: FL Stat. §196.075 — opción county/city.
• County property appraisers: Miami-Dade (miamidade.gov/pa), Broward (bcpa.net), Palm Beach (pbcgov.com/papa), Orange (ocpafl.org), Hillsborough (hcpafl.org), Duval (coj.net/pa), Lee (leepa.org), Collier (collierappraiser.com), Pinellas (pcpao.gov), Polk (polkpa.org).
• SALT cap federal: IRS Topic 503 — Deductible Taxes.

Cómo se calcula el millage

Un millage rate de 20 mills significa US$20 por cada US$1,000 de taxable value:

Property tax = (Taxable value ÷ 1,000) × Millage rate

Ejemplo: casa con assessed US$300,000 − US$50,000 homestead = US$250,000 taxable. A 20 mills: (250,000 ÷ 1,000) × 20 = US$5,000 anuales.

Millages combinados promedio (2026)

Estos son promedios combinados (county + school + city + special districts). La cifra exacta depende de las taxing authorities específicas. Consulte el TRIM notice (Truth in Millage) que llega en agosto.

Cómo funciona el Save Our Homes (SOH)

Si compra en 2010 por US$200,000 y mantiene homestead, el assessed value solo puede crecer 3% al año (o CPI, lo menor). En 2026 el assessed sería ~US$320,000 mientras el market value puede ser US$500,000. La diferencia (US$180,000) es el SOH benefit: ahorro acumulado de impuestos sobre US$180k de valor.

Portability: cuando vende y compra otra casa en Florida (dentro de 3 años), puede portar hasta US$500,000 de SOH benefit a la nueva propiedad presentando el Form DR-501T ante el property appraiser del nuevo condado.

De dónde salen los números

• Just / market value: el "just value" del County Property Appraiser publicado en el TRIM notice de agosto. NO es el precio de compra ni el de Zillow; es el número oficial sobre el que se aplica SOH y exemptions.
• Condado: 10 condados principales con millages preconfigurados, o "Otro" para entrada manual.
• Millage manual: en mills (US$ por US$1,000). Sume county + school + city + special districts si vienen separados.
• Reclama Homestead: marque solo si la propiedad es su residencia principal al 1 de enero del año fiscal y presentó (o presentará antes del 1 de marzo) el Form DR-501.
• Años con homestead: para acumular SOH benefit. Año 0 = sin ahorro SOH; 10 años con apreciación fuerte = ahorro significativo.
• Apreciación anual asumida: 5-7% es promedio histórico de Florida; mercados como Miami-Dade y Palm Beach han visto 10%+ en algunos años recientes.
• Senior Exemption: marque solo si tiene 65+, income bajo el umbral DOR (~US$36,000 en 2025) y su condado/city la adoptó. Verifique con el property appraiser.

Cómo interpretar el resultado

Ejemplo 1 — Familia hispana recién comprada en Miami-Dade, casa US$400,000. Año 0 (sin SOH benefit): assessed = market = US$400k. Homestead non-school: US$50k → taxable US$350k. Homestead school: US$25k → taxable US$375k. A 20.5 mills combined (37% school, 63% non-school): tax anual ≈ US$7,365. Con descuento noviembre: US$7,070. Mensual escrow: US$614.

Ejemplo 2 — Inversionista en Broward, casa rental US$500,000 sin homestead. Sin homestead (no es residencia principal). Taxable: US$500k completo. A 21 mills: (500,000 ÷ 1,000) × 21 = US$10,500 anuales. Supera SALT cap federal de US$10k.

Ejemplo 3 — Pareja en Orlando con 10 años de homestead. Market value 2026: US$500k. Apreciación 7% anual asumida → original ~US$254k. Assessed con SOH 3%: ~US$342k. SOH benefit: ~US$158k de ahorro. A 19 mills con homestead: tax ≈ US$5,450 anual, vs ~US$8,850 sin SOH benefit. Ahorro acumulado SOH: ~US$3,400 al año.

Ejemplo 4 — Senior 67 años en Pinellas con income limitado. Casa US$250k. Senior exemption US$50k aplica + homestead US$50k non-school. Non-school taxable: US$150k. School taxable: US$225k. A 21 mills: tax ≈ US$4,200. Sin senior exemption sería ~US$5,250.

Ejemplo 5 — Otro condado, custom 15 mills, casa US$300k con homestead. Non-school taxable: US$300k − US$50k = US$250k. School: US$300k − US$25k = US$275k. (250 × 15×0.63) + (275 × 15×0.37) = 2,362 + 1,526 = US$3,889 anuales.

Confusiones frecuentes

• Confundir just value con sale price. El CPA usa su propio modelo, no el precio de compra. Si lo cree inflado, presente petition ante el VAB (Value Adjustment Board) en septiembre con DR-486.
• Asumir que homestead se aplica automáticamente. No. Hay que presentar el Form DR-501 ante el County Property Appraiser antes del 1 de marzo. Es gratis.
• Olvidar el portability del SOH al vender y comprar otra casa en FL. Pierde miles de dólares si no presenta el Form DR-501T dentro de 3 años de haber vendido la anterior.
• Pensar que SOH 3% cap aplica sin homestead. No. SOH solo protege la propiedad con homestead aprobado. Casas de segunda residencia, rentals, e inversionistas no tienen SOH (cap del 10% aplica como Non-Homestead Assessment Limitation, FL Stat. §193.1554).
• Olvidar el SALT cap de US$10,000. En Florida, sin state income tax, el cap se llena casi exclusivamente con property tax. Una casa de US$500k sin homestead típicamente lo agota.
• Mezclar property tax con AEAT (España) o predial (México). Son sistemas independientes; el IBI español y el predial mexicano no aplican en Florida.
• No aprovechar el descuento de pronto pago. 4% en noviembre es ahorro real. Si el banco maneja el escrow, confirme que paga en noviembre, no en febrero.

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Aviso. Esta calculadora ofrece una estimación general basada en millages promedio publicados por el FL DOR y los CPAs de cada condado para 2026. No constituye asesoría tributaria individual. La factura real depende del just value aprobado, las taxing authorities exactas de su dirección y la aprobación de cada exención. Consulte al County Property Appraiser y al Tax Collector de su condado antes de tomar decisiones financieras.